簽約、用印、完稅、交屋：買賣四大流程一次看懂

先看整條時間軸

歐姐提醒這四關不是形式，每一關都是一次「不對就還來得及喊停」的檢查點。愈往後走，退出的代價愈高，所以前面兩關該問的一定要問完。

第一關：簽約

• 雙方簽訂不動產買賣契約書，地政士（代書）在場見證。
• 買方支付簽約款，一般為總價一成（先前的斡旋金或定金會併入計算）。
• 開立履約保證專戶，之後所有價金都進這個帳戶，不是進賣方口袋。
• 確認契約上的重要條款：交屋日、附贈設備清單、稅費負擔、違約條款、貸款不足時的解約條件。

簽約前你應該已經看過建物與土地登記謄本、不動產說明書。如果到簽約當天才第一次看到這些文件，那就是太趕了，寧可延一天。

第二關：用印

• 賣方交付所有權狀正本、印鑑證明、印鑑章。
• 地政士備齊過戶申請文件，向稅捐機關申報土地增值稅與契稅。
• 買方支付用印款，一般也是總價一成。
• 買方這時候通常已經在跑貸款，銀行會來估價、對保。

歐姐提醒貸款要在這個階段同步推進。核貸成數如果比預期低，就是靠簽約時寫的那條「貸款不足得解約或補足」在保護你——這也是為什麼那一條一定要寫進去。

第三關：完稅

• 稅單核定下來：賣方繳土地增值稅，買方繳契稅與印花稅。
• 買方支付完稅款，一般為總價一成。
• 地政士把過戶案件送地政事務所辦理所有權移轉登記。
• 賣方若有房貸，這階段要準備清償並塗銷抵押權。

賣方的舊貸款沒清乾淨、抵押權沒塗銷，房子就過不到你名下。這是實務上最常卡住的一關，尤其賣方本身也在等他新家的錢的時候。簽約時就要問清楚賣方的貸款餘額與清償安排。

第四關：交屋

• 過戶登記完成，買方取得新權狀。
• 銀行撥款，尾款（約七成）進履保專戶後撥付給賣方。
• 現場點交：驗屋、抄水電瓦斯度數、結算管理費與地價稅房屋稅、確認戶籍已遷出。
• 交付鑰匙、門禁卡、車位遙控器、管委會相關文件。
• 簽署點交確認單，有待修項目就在這裡寫清楚並保留尾款。

驗屋要在付尾款之前做完，不要先交屋再談。詳細的檢查項目我另外寫了一張清單，可以帶著手機照著跑。

履約保證：不要省這一筆

履約保證是由銀行或信託機構開立專戶保管價金，等到過戶完成、條件達成才撥款。費用通常是成交價的萬分之六左右，由買賣雙方分攤，金額不高。

• 避免賣方收了錢卻不過戶、或房子有其他債權糾紛。
• 避免買方過了戶卻付不出尾款。
• 萬一交易中途解除，錢在專戶裡，比較好處理。

歐姐提醒有人為了省那幾千塊選擇不用履保，我一律勸不要。一筆上千萬的交易，這是最便宜的一道保險。