房子要給孩子：生前贈與、賣給他、還是留到繼承？

三條路，先看清楚各自在課什麼

歐姐提醒免稅額與扣除額的金額（贈與稅每年免稅額、遺產稅免稅額與各項扣除額）會隨消費者物價指數調整、由財政部逐年公告，這篇不寫死數字，請以你要辦的當年度公告為準，或直接問我最新的。

生前贈與：當下便宜，但要留意兩件事

贈與不動產最大的好處，是計價用公告現值而不是市價。一間市價 1,200 萬的中壢電梯大樓，公告現值加房屋評定現值可能只有三、四百萬，稅基一下就被壓下來。所以很多人選這條。

• 每年有一筆贈與免稅額（每人每年，逐年公告），可以分年拆開贈與持分，慢慢移轉。
• 夫妻之間互相贈與免課贈與稅，常拿來做移轉前的鋪路。
• 但房子一旦過去就是孩子的：他要賣、要抵押，你擋不住；他結婚、離婚、被債權人追討，這間房子都在他名下。

第二件事更重要——孩子未來賣掉這間房時，房地合一稅的取得成本是用「受贈時的房屋評定現值與公告土地現值、再按物價指數調整」認定，不是你當初買的價錢。稅基低就代表課稅所得高，賣的時候可能被課掉一大筆。

賣給子女：不是不行，但金流要真的

用買賣過戶的好處，是孩子的取得成本就是成交價，將來要賣的時候價差小、房地合一稅輕。缺點是你自己這一手就要先繳房地合一稅。

• 價金必須真的支付，而且要留得住金流證明。國稅局會查資金來源，孩子若無支付能力，會被認定為贈與。
• 成交價明顯低於市價，差額也可能被視為贈與而補稅。
• 適合的情境：孩子有自己的收入與貸款能力、而且這間房未來很可能會再出售。

留到繼承：手續最單純，但變數在人

繼承取得不課土地增值稅、不課契稅，遺產稅也有免稅額與各項扣除額（配偶、直系血親卑親屬、喪葬費等），實務上很多一般家庭的不動產是課不到遺產稅的。單就稅來看，這條常常最省。

• 好處：房子在你手上到最後，你要住、要賣、要拿去養老都還有主導權。
• 好處：孩子日後出售時，持有期間可以併計你持有的年數，稅率級距容易落在較低的一檔。
• 風險：多個繼承人容易卡住。一間房分成好幾個持分，一個人不同意就處分不掉，這種案子我在中壢處理過不少。
• 風險：要在被繼承人死亡日起 6 個月內申報遺產稅（可申請展延），逾期未辦繼承登記會被列冊管理。

我會怎麼幫你判斷

1. 第一題：這間房子未來會不會賣？會賣 → 取得成本很重要，「買賣」或「保留到繼承併計持有期間」通常比較划算。不會賣、要留著自住或收租 → 贈與或繼承的差別就縮小了，可以優先看你想不想保留主導權。
2. 第二題：家裡有幾個孩子、感情狀況如何？只有一個孩子，怎麼走都不會卡。兩個以上、又都想要這間房，那分持分繼承通常是麻煩的開始，寧可生前就處理好或留遺囑。
3. 第三題：你自己的現金流夠嗎？房子過出去之後你就沒有這項資產可以變現。我看過長輩早早把房子給孩子、後來自己需要用錢卻拿不回來的。這不是稅的問題，是生活的問題。
4. 第四題：時間還夠不夠？分年贈與需要好幾年才移轉得完。如果健康狀況有考量，可用的時間會決定策略。