房地合一稅怎麼算？賣房前先把這筆算出來

先確認：你這間房子適用新制還是舊制

房地合一稅是 2016 年 1 月 1 日上路、2021 年 7 月 1 日再修一次（大家講的 2.0）。判斷的關鍵不是你什麼時候賣，是你什麼時候「取得」。

• 2016/1/1 以後取得的房地 → 適用新制（房地合一稅），單獨計算、單獨申報。
• 2015/12/31 以前取得、而且持有超過 2 年 → 多半仍是舊制（財產交易所得併入綜合所得稅 + 土地增值稅）。
• 繼承或受贈取得的，要看被繼承人／贈與人的取得時間，這裡最容易誤判，建議先查權狀與登記謄本的原始登記日期。

歐姐提醒新舊制判斷錯，整筆稅會差到幾十萬起跳。手上有謄本的話，把「登記日期」拍給我，我先幫你看是哪一制。

課稅所得怎麼算

很多人以為賣 1,500 萬就用 1,500 萬去乘稅率，不是。實際被課的是「你這一趟賺的」。

1. 成交價買賣契約上的實際成交總價。
2. 減：取得成本當初的買價，加上取得時付的契稅、印花稅、代書費、仲介費、規費，以及可以舉證的裝修改良費用（單純換家具、粉刷這種修繕通常不算）。
3. 減：必要費用這次賣屋付出去的仲介服務費、廣告費、清潔搬遷費、代書費等。沒有單據的話，稽徵機關通常按成交價 3% 認列、且有上限，能留單據就盡量留。
4. 減：土地漲價總數額也就是已經被課過土地增值稅的那一段漲幅，避免重複課稅。這個數字在土地增值稅繳款書上看得到。

四項跑完剩下的，才是課稅所得。這也是為什麼「當初怎麼取得」會決定後面的稅：繼承或受贈來的房子，成本是用取得當時的公告現值與評定現值去算，通常遠低於市價，所以賣掉時課稅所得會被墊得很高。

稅率：只看你持有多久

這張表沒有級距、沒有累進，就是一刀切。所以持有時間卡在門檻附近的時候，差一個月和差一年，稅率可能就是 35% 對 20%。

• 因調職、非自願離職、房子被查封等非自願因素出售，可適用 20%。
• 與建商合建分回房地後兩年內出售，可適用 20%。
• 繼承或受贈取得的，持有期間可以併計被繼承人／贈與人持有的時間，很多人漏掉這條，白白多繳稅。

自住優惠：400 萬免稅，但門檻很硬

符合條件的話，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過的部分課 10%。四個條件要同時成立：

• 本人或配偶、未成年子女已在該地辦竣戶籍登記。
• 持有並實際居住連續滿 6 年。
• 這 6 年內沒有出租、沒有供營業或執行業務使用。
• 本人與配偶、未成年子女在前 6 年內沒有用過這項優惠（6 年限用一次）。

歐姐提醒「有設籍」不等於「有居住」。實務上被查的重點就在有沒有真的住、有沒有偷偷出租，水電費和租賃紀錄都查得到，不要賭。

換屋族一定要知道的：重購退稅

賣掉自住房、再買一間自住房，兩筆交易在 2 年內完成（先買後賣也可以），可以申請重購退稅：

• 買貴換大 → 已繳的房地合一稅可以全額退。
• 買便宜換小 → 按新舊房價的比例退。
• 退稅後 5 年內，新買的這間不能改作其他用途、也不能移轉，否則會被追繳。

在中壢很常見的情境是：從老公寓換到電梯大樓、或從市區換到青埔。這種案子我一定會先把兩邊的時間點排出來，因為「賣掉到買進」的順序和天數，直接決定退不退得到。

申報時間與該準備的文件

房地合一稅是「分離課稅」，不管有沒有賺、有沒有要繳，都要在完成所有權移轉登記日的次日起 30 天內申報。忘了報就是罰。

• 這次的買賣契約書影本。
• 當初取得時的買賣契約書（或繼承、贈與的相關證明）。
• 取得與出售時的各項費用單據：仲介費、代書費、規費、契稅、裝修工程的發票與付款證明。
• 土地增值稅繳款書（要拿土地漲價總數額）。
• 主張自住優惠的話，加上戶籍謄本。