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法規與市場
公設比與虛坪改革：你買的坪數，有多少真的能用？
「權狀 40 坪，為什麼實際住起來只有 28 坪？」
重點速記
- 權狀坪數＝主建物＋附屬建物（陽台）＋共有部分（公設）。
- 電梯大樓公設比常見在 30～35%，公寓幾乎沒有公設但也沒有電梯與管理。
- 車位和車道被灌進公設，是公設比被墊高的主因之一。
- 虛坪改革方向是把停車空間、機電空間的計算合理化，目前仍在推動與修法階段，以內政部最新公告為準。
先看懂權狀上的三塊坪數
| 項目 | 內容 | 能不能用 |
|---|---|---|
| 主建物 | 室內實際的居住空間：客廳、房間、廚房、衛浴 | 完全可用 |
| 附屬建物 | 主要是陽台（2018 年後雨遮、屋簷不再計入權狀面積） | 部分可用 |
| 共有部分 | 大廳、梯廳、電梯、樓梯、走廊、機電室、水箱、健身房、車道等 | 共同使用，不能獨占 |
所謂公設比，就是共有部分佔權狀總面積的比例。權狀 40 坪、公設比 32%，代表大約 12.8 坪是公設，室內加陽台大約 27 坪。
公設比多少算合理
| 建物型態 | 常見公設比 |
|---|---|
| 公寓（無電梯） | 幾乎沒有，或個位數 |
| 華廈（10 樓以下電梯） | 約 25～30% |
| 住宅大樓 | 約 30～35% |
| 有大量休閒設施的社區 | 35% 以上也不少見 |
但公設比低不等於划算。我會請客戶分成兩種來看：
- 必要公設：電梯、梯廳、樓梯、消防與機電設備。這些是安全與居住品質的基礎，該有的不能省。
- 休閒公設：健身房、閱覽室、宴會廳、游泳池。用得到就是加分，用不到就是每個月的管理費和一輩子的維護成本。
歐姐提醒看預售屋或新成屋的時候，我一定會問一句：這些公設你一年會用幾次？在中壢，很多社區的宴會廳一年開不到五次，維護費卻是每一戶在攤。
車位是怎麼把公設比撐大的
這是虛坪問題的核心之一。停車空間的車道與相關必要空間，過去常被登記在共有部分，由全社區持分共同分攤——包括沒有買車位的住戶。結果就是：沒車位的人幫有車位的人分攤了車道面積，而公設比整體被墊高。
- 看謄本時要確認：車位是「法定停車位」「增設停車位」還是「獎勵停車位」，登記方式與能不能單獨買賣都不同。
- 確認車位面積是登記在主建物、還是併入共有部分持分。
- 比較單價時，一定要先把車位的價格與面積從總價、總坪數裡拆出來。
虛坪改革在改什麼
內政部近年推動的方向，主要是讓權狀上的坪數更貼近實際能用的空間，討論中與推動中的重點包括：
- 停車空間（含車道）由實際持有車位的人分攤，不再由全體住戶共同持分。
- 檢討機電設備空間、管理維護空間計入銷售面積的方式。
- 屋簷、雨遮不計入權狀面積（此項已於 2018 年實施）。
- 整體目標是把新建案的公設比往下拉到較合理的區間。
歐姐提醒這一段涉及建築技術規則與地籍測量實施規則的修正，各項措施上路的時程與適用範圍會隨公告調整，而且原則上是「新案適用」，不會回頭改既有房屋的權狀。要看你手上的建案適用哪一版，請以內政部最新公告與建照日期為準。
看屋現場我會做的檢查
- 拿權狀或謄本，把主建物、附屬建物、共有部分的坪數各自抄下來，自己算一次公設比。
- 實際走一次公設：大廳、梯廳、走廊有沒有大到誇張？有沒有用不到的架空層？
- 問管委會的管理費怎麼收、公共基金還剩多少、近期有沒有大型修繕計畫。
- 問清楚車位型態、位置、尺寸，以及車道好不好進出——這在中壢的舊社區差別很大。
- 拿實際能用的坪數去回推每坪單價，再跟同區的案子比。
資料來源與延伸查詢
本文為一般性資訊整理，內容依撰寫當時的法令與實務彙整，稅率、免稅額與各項規定可能隨政策調整。實際個案請以財政部、國稅局、內政部等主管機關最新公告為準，重大決策建議併同地政士、會計師或稅務專業人員確認。